大家好，我是庆哥。 关注楼市的朋友，务必要关注政策，我在直播会继续解读，扫码加企微，能够听我分析政策。
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01
如果评选今年上半年最亮眼的楼市，那毫无疑问就是上海。无论是房子销量还是房价走势，还是网红盘热度，还是政策走向，上海都是全国当仁不让的NO1。
但到了8月，各个城市的517新政效应，均已退潮，就连上海也不例外。
此时，一向萎靡的北京，却突然有了动静，反应大到月初就能看出来：
新房月销量，今年终于能过5千套了。
▲可以看到，截至本月21日，北京新房成交已达3700套，接近今年上半年全月的水平。而沪深广杭，无论新房还是二手房，成交量大多只有过去的一半。
由此可见，8月，是北京今年首次“收复”新房月销5千套大关的月份。
02
那么，月销5千套，这意味着什么呢？
（1）北京新房泡沫正在缓解。
都说北京楼市有泡沫，最大的泡沫在哪里呢？其实是新房。
我在之前文章《 》里曾说， 北京楼市有一个“五环豪宅圈”，目前除了永丰、东坝和大红门能够勉力支撑8.5万的价格，其他的“地段泡沫”基本都已破灭。
▲2023年北京新房的"五环豪宅圈”，绝大多数地段已经破灭。
而除了价格虚高之外，北京新房还有个问题就是，供应极多。
比如丰台，上个月西南郊冷库、花乡、丰台站前、卢沟桥、桥南五大城中村改造，一次性规划住宅建筑面积156.41万平米，即如果以每套100平米计算，丰台将新增1.56万套住宅。
你要知道，目前丰台在售楼盘约有30个，其中前10个主要在售楼盘，就有近6千套房源可售。而且整个上半年，这10个楼盘的去化并不优秀。
但即便是库存如此积压，丰台仍然通过旧改新增了1.56万套住宅。对此圈内人评价说，“丰台，真是“疯”台！”
而库存积压的区域，又何止丰台呢？
朝阳的奶西、崔各庄、东坝、王四营、金盏、十八里店等板块，过去几年持续不断的供地，总量大的惊人，比如奶西总共规划10个地块，这才开盘了四五个，后面五六个地块还在等着上市，预计依然还是8w左右的单价。
你说如此大的供应，价格都是七八万，产品同质化、营销恶性竞争如此严重，销量、价格怎么提得上去？
▲据统计，北京各城区的热点在售楼盘和即将入市的楼盘供应，接近7.5万套，库存去化周期超过18个月。
如此，月销5千套以上，才能够将北京楼市去化周期拉近到15个月以内，北京新房的泡沫，亦能得到缓解。
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（2）北京新房与二手房的性价比差距正在拉近。
仔细查看第一张图，我们会发现，相比新房，二手房的销量并未增长，甚至隐隐有下降趋势。
为什么会这样？
其实很简单，经过近一年的大幅调整后，市面上出现大量“优惠力度”超过二手房的新房，并且不少楼盘是现房销售，所见即所得。
再叠加626的2成首付新政，不少买房人就破釜沉舟，冲了。
其实对于北京新房，在我看来，原本是非常抢手的，因为相对于北京大片大片的老旧家属楼、宿舍楼，北京新房整体是非常稀缺的，不少楼盘在其片区，都有一种“鹤立鸡群”的感觉——那为什么会滞销呢？本质就是新房品质的提升，追不上价格的提升。新房是好，但价格更贵。
比如，现在的北京新房流行加阳台，很多楼盘都把户型有几个几个阳台作为卖点，还有的说自己有玻璃幕墙，用的都是岩板、德系厨电。但恕我直言，加个阳台很难吗？玻璃幕墙、德系厨电也算是创新？
就算绝大多数北京二手房大多破破烂烂品质极差、新房品质相对更好，可同片区同面积的新房和二手房，价差达300万甚至500万，这价差也实在太大了吧？
所以从这方面看，新房卖不动，降价真的是王炸，现在的行情也只有降价才卖得动，也只有降价才符合市场供需！
当然我也理解，过去几年二三四线大环境不好，很多房企为了保险，把北京楼市当成了避风港。加上21年以前指导价是压制房价涨价，现在指导价放开甚至托市鼓励涨价，所以多数开发商都寄希望北京楼盘能卖个高价、抢收点利润弥补其他城市的亏损。
但事与愿违，北京楼市也是普通刚需撑起来的，提价太高太快，市场压根吃不消。
如今，北京新房降价，相比年初，不少楼盘降了2-300万（比如崔各庄新房），这个价格、这个品质，相比周边二手房，性价比差距已然缩小不少了。
03
对于楼市，坦白说尽管形势不好，但我仍然是非常看好的，这是一个永续行业，所谓衣食住行，只要有人，住的需求是永远存在的。
但是，楼市与楼市之间的差距，已经拉得非常大了。四大一线城市里，现在最有投资性价比的，我首推深圳，其次才是北京。
为什么？深圳现在的新房，你知道卷到什么程度了吗？
上周深圳最热闹的楼盘，一个是龙岗的勤诚达誉府，早前的销售价格是约4.2万元/㎡，现在最新折后单价仅2.1万~2.7万元/㎡，近乎腰斩的价格引发老业主强烈不满而维权（从深圳核心区到勤诚达誉府，大约40公里，地段类似北京的五环外）；
另一个是福田梅林的京基宸悦府，3个月前的开盘均价仅7.6万/㎡（北京新房四环五环的价格，这还是深圳核心区），如今官网显示仅卖掉18套，这应该是深圳今年卖的最惨的新房之一。
如此，勤诚达誉府是类似北京五环外的地段，2万多的均价，京基宸悦府是类似北京五环外的价格，实质是深圳核心区的地段，所以从这方面看，如果想要投资一线城市，投资深圳其实是挺不错的选择~~
本文作者：陈庆
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